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德国留学移民指南购房攻略详述

来源:太傻   2017-09-22 17:06:39   
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   随着国人的经济增长许多人选择在德国购房,不管是自己住还是投资,从德国的房价形式来看都是个不错的选择。这里小傻就为您详细介绍如何在德国买房,都需要注意哪些问题?
   德国留学移民指南购房攻略详述
   一中国护照可以在德国买房吗?

   首先要分清是贷款买房还是全款自付买房。如果不需要银行贷款,德国对于买房人的身份没有任何特殊要求。因为买房人的常住地不在德国,所以通常情况下开发商会要求在一定期限内(一般不超过四个星期)房款100% 汇到德国的指定账户上。 

   如果需要银行贷款,那么申请人在德国的居留身份就很关键。一般情况下,德国的银行不会贷款给没有居留或持有限居留的申请人。但是不排除一些例外情况,比如贷款申请人本金支付比例较高。

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在德国应该买老房还是新房?

   德国的土地使用权是无期限的,所以百年老房很常见。对于老房子,很多德国人选择进行维修、改造,而不是拆掉重建。很多时候,经过改造、翻新的老房由于传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色,价格反而比新房更贵。

   如果在德国买新房,这方面的顾虑就少多了,需要考虑的主要是房屋建筑结构、用料,以及能耗。并且新房至少在15年到20年不用担心维修的费用,根据德国规定,新建的房屋开发商至少保修5年。如果出现一些问题,可以要求开发商解决。

   在德国大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证,能耗量越低越好。如果新房是KFW70节能房还能申请节能贷款,最高是5万欧元。这5万欧元利息很低,而且如果提前偿还是不会提高利率的。但要注意的是,这个贷款只针对即将新建的新房,如果是已经建成的二手房是不能得到这个贷款的。

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   三德国的购房成本有哪些?  

   在计算购房成本时,除本身的购房款以外,还要将购买附加费算进来,这其中包括中介佣金、公证费用和房地产购置税,下面为您逐条详细介绍。

   1.购房款的组成  

   公寓房的全部购房款一般有以下几笔费用组成:房价和车位价格。 

   房价:房价指的是房屋本身的售价。一般来讲,在德国决定房屋售价的主要有地段、建筑、占地面积三个因素。同样的地段,五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘,一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外,跟全世界所有的房地产市场一样,不同的城市,同一城市的不同地方,房价也会有很大的差别。总体来说,重点城市,好地段,环保节能,装修高档的公寓具有明显的高保值性。

   车位:新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情,车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。

   2销售代理费或中介佣金   

   不同的联邦州房产销售代理费的比例不近相同,大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3%。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费(不算增值税最高6%)。对于中介佣金的高低,德国没有硬性规定,例如柏林买方7.14%的含税佣金很常见,而在北威州或者慕尼黑则普遍为3.57%。

   3.公证费   

   在解决资金问题后,就到了起草买卖合同、进行公证这一步了。公证费一般占合同房款的1.5%左右。主要包括下列费用:起草和发送购房合同,预约签合同日期,对签署好的合同进行公证,办理所需的官方批文(比如关于地产购置税通知税务局),土地簿临时登记,手续移交土地簿管理机构等。 

   4.房地产购置税   

   每个州的房地产购置税都不一样,全德的地产购置税预计会继续上涨。 

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   四要不要买带租户的房子?

   首先要考虑的是房子买来是自住还是投资。如果自住的话,那当然买不带租户的。如果是投资,收取租金是您买房子的其中一个目的,而且房子的现有租客一直都稳定定期交租,直接接过租约可以比自己去找房客节省很多时间和精力。

   提示您在这种情况下您需要了解现在的房客的经济状况,付款信用度,失业可能性等等,以便更好的评估这个潜在的不付房租的风险。 

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   五买新房的付款方式是怎样的? 

   根据德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接,交出没有违反合同协议的合格的楼盘,才能得到所有的款项。

   整个房款通常情况下是分七步逐步支付。其中第一笔和第二笔款项的支付最重要,因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。例如在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付,一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。对于买房者来说,重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后,开发商才可以最终得到全款。 

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   六在德国怎样贷款? 

   拥有德国居留许可的中国人可以在德国申请贷款。德国的银行会全面考量申请者的信用度和预购房产的价值。一方面,银行会要求身份证件、过去3个月的收入报酬结算、过去1-3年的纳税申报以及征税通知书。如果是自由职业者、个体户或者企业主,除了税务文件外则需要净收入证明。

   此外银行一般会要求申请者在德国信贷风险保护协会的信用纪录,有时还会要求申请者所购置保险以及其他贷款的文件。另一方面,银行会要求房产的建筑图、建筑许可、建筑说明、面积计算、地产登记册摘落、照片、保险证明等文件。 没有德国居留许可的中国人在德国比较难获得贷款,只有极少数银行会通过贷款申请、而且政策会有变化。

[编辑:张弘]
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关键词 德国留学 移民 买房
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